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Le Démembrement

Le principe du démembrement

Envisagé traditionnellement comme technique de transmission patrimoniale, le démembrement peut dorénavant être considéré du point de vue de l'investissement locatif.

Le principe : dissocier l'achat de la nue-propriété d'un bien immobilier, de son usufruit.

Il s'agit pour un investisseur, d'acquérir au comptant ou à crédit la nue-propriété d'un bien immobilier, l'usufruit étant en parallèle acheté par un bailleur institutionnel qui perçoit les revenus pendant toute la durée du démembrement. L'investisseur achète la nue-propriété, ou le droit de devenir plein propriétaire de ce bien à l'issue d'une période déterminée.

Ce schéma d'investissement présente de nombreux avantages:

Sécurité

Valorisation

Fiscalité

Le Nu-propriétaire transfère l'ensemble des aléas locatifs (loyers impayés, vacances) et des charges d'entretien inhérents à cet investissement au bailleur. Le Nu-propriétaire perçoit les loyers à venir pendant la période de démembrement sous la forme d'une économie sur le prix de vente pouvant aller jusqu'à 50% (dépendant de la durée de détention). Le Nu-propriétaire bénéficie d'une exonération de fiscalité sur le bien pendant toute la durée du
démembrement: pas d'impôt sur le revenu, ni d'impôt de solidarité sur la fortune.
Et sous certaines conditions, il peut déduire la totalité des intérêts d'emprunt et donc baisser son IR s'il a déjà du bénéfice foncier.

 

Il bénéficie donc d'un effet de levier optimisé qui consiste à payer et à rembourser 50 à 60 % du prix du bien, pendant qu'il se valorise sur 100% de sa valeur.